各镇、乡人民政府，市政府各部门：
　　《慈溪市深化城镇住房制度改革实施意见》已经省住房制度改革领导小组批准，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　城镇住房制度改革是一项长期艰巨的任务，各部门、各单位一定要加强领导，精心组织，及时协调解决房改中的各类问题，广泛深入地宣传深化城镇住房制度改革的目的和意义，引导广大干部、群众积极参与。各有关部门要相互配合通力合作，确保我市房改的顺利进行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一九九五年六月二十日

  抄：市委各部门，市人大办，市政协办，市纪委，市人武部，市法院，市检察院，各群团，各民主党派
  打 字：王 颖     校 对：叶建平
 

慈溪市深化城镇住房制度改革实施意见

　　根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《浙江省深化城镇住房制度改革的实施方案》精神，结合本市实际，现就深化我市住房制度改革，制定本实施意见。

　　一、城镇住房制度改革的目的、内容和近期任务

　　（一）城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

     （二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制必为国家、单位、个人三者合理负担的体制，把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资方式；建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和社会化房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

     （三）城镇住房制度改革的近期任务是：全面建立住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到2000年初步建立新的城镇住房制度，人均居住面积达到12平方米以上，住房成套率达到80%，基本上实现每户有一套经济适用住房的目标。

　　二、全面建立住房公积金制度

　　（一）范围和对象：

　　全市城镇所有党政机关、群众团体、事业单位和企业（包括全民、集体、私营、和外商投资企业）及其在职职工（外商投资企业为中方职工，下同。）均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，实行住房公积金制度。离退休职工，计划外临时工、外商投资企业中的外籍职工，不实行住房公积金制度。

　　（二）住房公积金缴提标准：

　　1995年职工个人和单位的住房公积金缴提标准分别为1994年12个月职工工资总额的5%，外商投资企业及其中方职工住房公积金缴提标准，各按1994年12个月职工工资总额的7%执行。住房公积金缴提率随着经济发展和职工工资收入的提高，可作适当调整，由市政府每年公布一次。

　　（三）资金来源：

　　个人缴存总分，从个人工资中支付。单位提供部分，企业从提取的住房折旧和其它划转资金中解决，不足部分经市财经部门核定，在成本、费用中列支；行政事业单位要立足于原胡住房资金的划转，不足部分，全额预算和行政事业单位由财政预算拨付，差额预算单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中解决，自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。为确保住房公积金及时归集，公积金的缴提统一采取银行“专项委托收款”的办法。

　　（四）公积金的支付：

　　职工个人和所在单位缴提的公积金，均归职工个人所有。职工可以使用本户成员和直系亲属积累的公积金，用于购买、建造自住住房及私房的翻建和大修。职工出售用公积金购买的住房，原购买时动用的公积金应如数存入原公积金户名内。

　　（五）公积金的偿还和转移：

　　职工离退休、出国（境）定居时，其结余的公积金本息归还职工本人；职工调动工作时，其结余的公积金本息随工资关系转移我；职工在职期间去世，其结余的公积金本息可转入其法定继承人或受赠人名下。

　　（六）市住房资金管理中心要按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金管理。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。

　　三、积极推进租金改革

　　（一）逐步加大租金改革力度，到2000年，本市的住房租金水平原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。为实现这一目标，初步规划1995年租金水平原则上应达到占双职工家庭平均工资的5%，1998年应达到10%，2000年应达到15%。

　　（二）提租范围和标准：

　　自本意见实施已之日起，本市范围内的公有住房都要按照适度提租不补贴的原则调整租金。1995年，公房租金平均每平方米使用面积月租金提高至0.70元，不给补贴（以后提租是否给予补贴，另行明确），租金调整按地段、结构、楼层、朝向、设施等因素增减。

　　（三）加大租赁保证金力度：

　　本意见公布之日起，对新建有公有住房、腾空分配的旧公房和旧城改造拆迁安置公房超过原面积部分必须按新标准缴纳租赁保证金，缴纳标准为：1994年砖混结构成套新房每平方米使用面积为40元，腾空成套旧房每平方米使用面积为25元，非成套免缴。租赁保证金统一纳入产权单位的住房基金，不计利息。终止租赁关系时，保证金由产权单位退还给承租人。离休干部和已故离休干部的配偶，提倡自愿缴纳租赁保证金。社会救济户经批准免缴租赁保证金。

　　已缴纳租赁保证金的住户，在租赁合同期内不作变更。

　　（四）超标加租：

　　对住房面积超过标准的要加收租金，过去已经实行超面积加租按原规定执行，新分配住房面积超过部分仍应实行超标加租，新房面积控制标准按国务院[1983]193号文件规定执行。超过标准面积的实行累进加租。对多占公有住房空关的，擅自转租牟利的，占住公房而出租私房的，必须限期退出公房。

　　（五）减免政策：

　　租金调整后对住房在规定面积标准之内的离休干部职工、已故离休干部的配偶以及民政部门确认的社会救济户、特等和一等伤残军人、非在职优抚户、享受抚恤待遇生活困难的烈属、家庭人均月收入在100元以下的低收入户，其提租后的净增支部分给予减免照顾，减免标准按省规定执行。

　　（六）租金管理：

　　租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房的维修、管理、建设、和住房制度改革。

　　四、稳步出售公有住房

　　（一）出售范围和对象：

　　城镇公有住房，除列入近期旧城改造规划、临街底层住房、主权未定（含两户发上不便分割）、具有历史保护价值以及平房和危房外，均可向有当地城镇常住户口且已租住成套公有住房的职工、居民个人出售。

　　（二）售房价格：

　　向高收入职工家庭出售公有住房实行市价，向底收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价由征地和拆迁补偿费、勘测设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。1994年出售的新建砖混成套住房每平方米建筑面积的成本价为560元、市场价为1190元。

　　旧房的成本价按新房的成本价成新折扣计算，年折旧率为2%，使用年限超过30年的以30计算；经过大修或设备更新的旧房 ，按有关规定评估确定。职工按成本价购房时，由售房单位按购房职工夫妇两人建立住房公积金制度前的工龄计算，每1年给予成本价0.6%的折扣。职工工龄一律按人事、劳动部门有关工龄的计算规定执行。职工购买现已租用的公有住房，1994给予5%的现住房折扣，现住房折扣今后要逐年减少，到2000年前全部取消。

　　公有住房的实际售价，要更具所处地段及结构、层次、朝向、设施等因素增减计算。

　　1994年的售房价格，，执行到1995年6月底。今后出售的公有住房价格，报省批准后，由市人民政府公布执行。

　　（三）购房面积标准：职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。购买现已租住的公有住房建筑面积控制标准为：职工（居民）和一般干部不超过60平方米;科（局）级及相当于这一层的干部不超过70平方米；县处级干部及相当于这一层的干部不超过80平方米；地（市）级干部及相当于这一层的干部不超过90平方米。教师或离休干部住一处住房的面积可放宽10平方米。超过上述标准的，1991年12月31日以前承租的旧房在10平方米以上部分，1992年1月1日以后投入使用的新房或腾空旧房在5平方米以上部分，一律按市场价计算，必须一次付清房款，不给优惠。

　　（四）付款办法：职工购房可以一次性付款，也可以申请抵押贷款。一次性付清房款的购房职工可给予一次性付款折扣，折扣率按房改政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额计算。申请抵押贷款的，首期付款不得低于30%，超过30%部分给予适当折扣。抵押贷款还款年限一律从不超过7年，并按政策性抵押贷款利率计收利息，单位不得贴息。

　　（五）有关政策：

　　职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，在付清房款并自注满5年后可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工购买住房，都要有房地产管理部门办理住房产权转移登记手续，领取房屋所有权证书就，并凭变更后的房屋所有权证办理相应的土地使用权变更登记首续，领取土地使用证。

　　按成本价购买的住房，，购房者免缴房产税和一次性契税，缓交土地使用税。

　　职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。公房出售后，售房单位从售房款中提取10%，购房人按购房成本价的钱10%交提房屋维修费，共同建立共用部位的维修基金，存入银行，本金不动，利息用于共用部位、共用设施维修开支，不足部分由产权人按规定负担。

　　加强售房款的管理，国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市和单位住房基金，其他公有住房出售收入归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪作他用。出售公有住房必须使用省财政厅统一印制的出售公有住房专用票据。

　　做好原有售房政策同本意见的衔接工作。原综合价与成本价基本一致，原则上不作变更，原购房者要求按新政策衔接的，可准予按本意见公布的价格和政策进行衔接。并按规定顺序办理报批手续。

　　自本意见公布之日起，一律按新政策售房。原有关综合价和标准价出售公有住房的规定，一律停止执行。

　　五、加快经济适用住房的开发建设

　　加快经济适用住房建设，解决中低收入家庭的住房问题，提高城镇居民的居住水平，是住房制度改革的重要内容之一。

　　经济适用住房的开发建设，实行政府、单位、个人三方面合理负担的办法，并在政策上给予优惠扶持。经济适用住房建设用地经批准采取行政划拨方式供应，按规定减免有关税费和城市配套费等。在经济适用住房建设的项目安排上，计划部门应优先立项；规划部门应

优先定点选址；金融部门要优先安排政策性信贷资金；各开发公司应按不低于总建筑面积20%的比例用于安排经济适用住房建设；建设单位只准收取不高于2.5%管理费。

　　经济适用住房的销售对象是具有城镇居民户口，已婚，在规定地域范围内居住且就业的住房困难户和无房户。

　　经济适用住房可以直接向个人出售，也可以出售给有住房困难户的单位。经济适用住房每户只能享受一次，购买一套（包括异地），已按优惠政策购买过公有住房的职工，不得再购买经济适用住房。经济适用住房产权归个人所有，免交契税，并缓征土地使用税。购房者在人付清房款并自住满5年后，可以按规定进入房地产交易市场出售或出租，在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　六、进一步加强住房基金筹集、使用和管理。

　　认真做好住房基金归集工作。市住房资金管理中心（简称“中心”）代表市政府，负责把房改中发生的住房资金归集起来，同时配合市财政局，做好原有住房资金的核定、划转工作，建立和完善城市、单位、个人三级住房基金。

　　加强住房基金的管理。“中心”在做好住房基金的归集、管理、使用、归还等日常工作的同时，要进一步完善住房基金管理制度，用足用活住房基金。住房基金的存贷款等金融业务一律由市政府同意设立的房地产信贷部代为办理。对于承办房改金融业务的房地产信贷部，按保本微利的原则付给代办手续费。

　　住房基金实行专户储存，由“中心”统一安排使用。其中城市住房基金由财政专户储存管理，行政事业单位住房基金作为预算外资金由财政专户储存管理，企业和个人住房基金由“中心” 专户储存管理。“中心”在房地产信贷部开设政策性房改资金存款专户和资金运用专户，实行统一归集，专户储存，统一管理，但资金所有权不变。并保证其购房建房使用和存款利息收益。

　　住房基金必须专款专用，在确保安全的前提下实现资金增值。住房基金要专项用于住房的建、修、管和住房制度改革，有偿用于旧城改造和经济适用住房开发建设。对闲置资金可以购买国家债券，也可以委托银行房地产信贷部发放委托性贷款，市财政、审计、监察部门要加强监督管理。

　　住房基金的增值必须坚持归地方的原则，“中心”和房改所需经费，由财政核定，在增值部分按市政府确定的一定比例开支。

　　七、加强领导、统筹安排、积极推进住房制度改革。

　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是一项长期的任务。各部门、各单位要把住房制度改革提到议事日程，主要同志要亲自抓，精心组织、慎密安排，及时协调解决房改中的问题。各级领导干部要以身作则，以自己的模范行政推动这项改革。

　　要统一政策、统一布署。本市所有部门和单位，不论隶属关系，都应服从本意见的统一规定和市房改领导小组统一部署。

　　企业房改是城镇住房制度改革的重点，各企业应结合企业经营转换和劳动工资制度改革，积极搞好住房制度改革。

　　要认真做好房改的宣传工作。各级宣传部门、新闻单位要加强舆论引导，采取多种形式，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。

　　要严格房改纪律。各级纪检、监察部门要加强监督、检查、对拒绝房改、违反政策、弄虚作假、损公肥大私等违纪行为，应追究领导者和直接责任人的责任。

　　本意见自公布之日起执行，原房改政策和规定与本意见不一致，一律以本意见为准。

　　本意见由市住房制度改革领导小组负责解释