主持人：大家好，今天的节目也特别邀请到了慈溪市旧城改造办公室副主任、市住房和城乡建设局房地产业科科长励国群，针对城镇住房改善所涉及的一些问题，如保障性住房、商品房和拆迁安置房等等相关问题和广大网友进行交流，如果大家在这方面有疑问的可以在页面下方留言，在这里我们会给您一个满意的答复。各位网友大家好，欢迎收看慈溪新闻网民生问题面对面在线访谈，城镇住房问题是我们老百姓一直在关注的话题。

　　主持人：励主任，您好。
励国群：主持人好！各位网友好！很高兴能有这样一次机会，就城镇住房改善问题与大家交流与沟通。

　　主持人：目前慈溪市建设局已经改名为慈溪市住房和城乡建设局，多了“住房”和“城乡”两个词，那么这次改名在职哪上有转变吗？
励国群：这是响应2008年国务院大部制改革所实行的自上而下的机构改革，建设局改名为住房和城乡建设局，名称变长了，突出了两个词“住房”与“城乡”，寓意深远。名称冠以“住房”二字，彰显着力解决民生问题的决心。改善民生，是政府的天职；而住房问题，则是最重要的民生问题。正如温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲时表示，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”明确住房问题是一个部门的第一位职责，是民生的进步；而且，在房价、房源、房屋结构、房屋管理等很多问题上确实需要一个部门出来统一协调。此次改革表明了强化政府对解决住房问题的责任，充分展示了中央政府在解决住房问题上的决心，是贯彻落实十七大提出的全体人民“住有所居”目标的具体体现，有利于推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，着力解决低收入家庭住房困难。
　　名称冠以“城乡”二字，凸显贯彻统筹城乡发展的战略，即统筹城乡发展，形成城乡经济社会发展一体化新格局。此次改革是贯彻落实城乡一体化这一战略思想的具体要求，体现了政府职能的转变和政府组织结构的优化。

　　主持人：你是房地产业科科长，房地产业科具体负责哪些方面工作？
励国群：住建局房地产业科主要负责全市房地产行业管理，规范房地产市场，指导和监督房地产开发；指导房地产产权登记、转让、抵押、租赁等权属管理和房屋白蚁防治工作；负责城镇危旧房屋安全管理、城市房屋拆迁管理和住房保障管理工作等。

　　主持人：经过多年的发展建设我市城镇住房是否有所改善？总体情况向我们介绍下？
励国群：我市城镇住房有这么几种类型：第一类是通过个人建房审批而建造的单家独院式的低层住宅；第二类是公房住宅，包括国家直管公房和单位公房，计划经济时代的产物，目前所剩已不多；第三类是集资房、房改房，集资房是通过个人集资单位统一建设后再分配的住房，房改房是通过房改政策所购买的住房；第四类是商品住房，这大家最熟悉了，由房地产开发企业开发的，以商品形式出售的住房；第五类是保障性住房，包括经济适用住房、限价房、人才公寓、廉租住房和公共租赁住房等，这些都是政府提供的为解决住房难而准备的住房；第六类拆迁安置房，中心城区是从原浒山镇这样一个农村集镇发展起来的，随着城市区域不断扩张和旧城改造更新力度不断加大，拆迁工作大幅推进，前面一二三四类住宅逐渐被拆迁，拆迁安置房也大量得以新建。
 经过20多年的发展，我市城镇居民住房条件明显得到了改善。城区范围不断扩大和旧城区不断更新改造，旧城改造已累计拆迁房屋建筑面积近240万平方米，通过统建、自建和收购拆迁安置房300万平方米；同时房地产业得以迅猛发展，新建商品住宅大大增加，开发各类住宅房屋面积近600万平方米；从原来较有代表的金山新村和城东新村等一些老住宅小区外，许多环境优美、功能齐全的居住项目已陆续建成，如东方明珠城、越溪梅园、东兴苑、望江苑、缔景湾、清水湾、浅水湾等等，已建成住宅小区（组团）百余个。中心城区的人口集聚度迅速提高，现中心城区有近20万人入住了城镇住房，人均居住建筑面积达到了38.9平方米。另外我们从1993年开始就实施经济适用住房等保障性住房建设，目前已解决了3400余户中低收入家庭的住房困难问题。
今后城市发展更新，城镇住房的供应就主要依靠商品住房、保障性住房和拆迁安置房这三驾马车。目前尚有在建商品住宅330万平方米，在建拆迁安置房120多万平方米，在建保障性住房近60万平方米。按照计划，四季度还将有600余亩住宅开发用地推向市场，年底前还可新开工拆迁安置房200万平方米和保障性住房13.2万平方米。未来几年城镇住房供应量相对较充裕。
 

　　主持人：保障性住房是改善城镇居民住房问题的一个最主要途径，我市的开展情况怎么样？
励国群：保障性住房有廉租房、经济适用房、限价房、人才公寓、公共租赁住房和农民工公寓六大类，其中廉租房、经济适用房、限价房和公共租赁住房四大类由我局牵头负责，人才公寓由市人事局牵头负责，农民工公寓由市暂口局牵头负责。
经济适用住房起步于1993年，到目前全市已累计建成经济适用住房14.86万平方米，以实物配置形式解决了2240余户低收入家庭的住房困难问题。尚有在建经济适用住房12万平方米、1428套。
廉租住房保障制度最早开始于2005年，到目前已累计有351户最低收入家庭享受廉租住房保障。全市范围内廉租房已实现“应保尽保”。
限价房是我市2009年新增的住房保障方式，同年10月我市在中心城区首次推出了110套限价房，共有97户家庭享受保障。
2006年市政府开始实施人才公寓，首批有588套人才公寓交付使用。去年又新推出172套人才公寓，目前已基本完成房屋销售。
今年我市又出台了公共租赁住房政策，将适时推出这项新的保障方式。

　　主持人：您刚才介绍时提到了公共租赁住房，是保障性住房的一种，公共租赁房是一种什么样的类型？
励国群：公共租赁住房是新的保障性住房类型，指政府提供政策支持，由政府、企业以及其他社会力量投资建设或筹集，限定住房面积和条件，以低于市场水平的租赁价格，面向符合条件群体出租的保障性住房。公共租赁住房包括集体宿舍和成套住宅，成套住宅单套建筑面积以30、45、60平方米三种，户型包括单间、一室户和两室户。公共租赁住房将是今后保障性住房的最主要类型，政府将大力发展公共租赁住房。
 

　　主持人：哪些人可以享受公共租赁住房？
励国群：公共租赁住房的具体享受对象为四类群体：城镇中等偏下收入住房困难家庭、新近就业大学毕业生、引进人才以及外来务工人员。
城镇中等偏下收入住房困难家庭申请需同时具备：
1．申请人已取得本市非农业常住户口；
2．申请前12个月家庭人均年收入低于市统计部门公布的上年度城镇居民人均可支配收入；
3．在本市供应辖区范围内无房或所拥有的自有住房、承租公有住房的建筑面积低于户36平方米或人均18平方米的家庭。
新近就业大学毕业生申请需同时具备：
1．持有大专以上学历，从毕业当月计算起未满36个月且已取得本市常住户口；
2．已与本市用人单位签订劳动（聘用）合同；
3．申请前6个月连续在本市缴纳养老保险费或住房公积金；
4．申请人及其配偶、子女在本市供应辖区范围内无房，且申请人及其配偶的直系亲属在本市供应辖区范围内无住房资助能力。
引进人才申请需同时具备：
1．普通高等学校本科以上学历，或具有中级（技师）以上职称；
2．已与本市用人单位签订劳动（聘用）合同；
3．申请前6个月连续在本市缴纳养老保险费或住房公积金；　　
4．申请人及其配偶、未婚子女在本市供应辖区范围内无房，且申请人及其配偶的直系亲属在本市供应辖区范围内无住房资助能力。
外来务工人员申请需同时具备：
1．按照积分落户政策规定达到90分以上或符合我市限价房申购条件的优秀外来务工人员或申请前两年内获得市级“优秀新慈溪人”称号的外来务工人员；
2．已与本市用人单位签订劳动（聘用）合同，或申请人为个体经营户的（需凭工商营业执照以及依法纳税证明）；
3．申请人及其配偶、未婚子女在本市供应辖区范围内无房。

　　主持人：城市更新改造实施房屋拆迁也是改善居民城镇住房条件的一个重要途径，政府在这方面有什么安排？
励国群：市委市政府在今年1月份出台了《关于“十二五”时期中心城区改造更新重点片区重大项目开发实施规划及前三年行动计划的意见》，制定中心城区重点片区重大项目开发实施五年规划和前三年行动计划。围绕打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园目标，全面加快推进中心城区改造更新，实现中心城区建设发展“三年大变样、五年新跨越”。 “十二五”时期中心城区改造更新要完成投资600亿元，拆迁400万平方米以上，建设安置房面积700万平方米。
　　重点实施六大片区、十九大功能板块的综合改造和拓展开发。这六大片区为：
　　——新城河北段综合改造片区：包括文化商务区、明月湖板块、三洞桥板块 、白沙板块、楼家板块。片区总面积13311亩，是慈溪未来“主中心，新城东”。
　　——新城河南段综合改造片区：包括隆兴板块和天香桥板块。片区总面积5661亩，将打造融教育、居住、商业、休闲等多样化功能为一体的文教生活区。
　　——城东综合改造片区包括万亩畈板块 、墙里-西华头板块 、城东现代商贸板块。片区总面积7628亩，将打造成以生态休闲、生态居住、新型商业功能为主的乐居佳地。
　　——城南综合改造片区：包括城南板块 、景观大道改造板块 、乌山板块。片区总面积4519亩，该片区融文化娱乐、商务办公、低碳居住多种功能为一体，打造城区南部门户、城市新景。
　　——城西综合改造片区：包括城西休闲商贸板块 、三碰桥板块、马家路板块。片区总面积4301亩，将建设成集休闲商业、生活居住、文化娱乐为一体的休闲商贸区和现代生活区，成为新型商业业态的示范区。
　　——城北综合改造片区：包括新潮塘板块、周塘西板块 、石桥头板块。片区总面积8655亩，建成以居住为主，环境品质一流、服务设施完备，社区管理优良的大型居住示范区，打造“和谐亲水新社区”。
　　前三年（2011年－2013年），首先要基本完成已实施板块的改造开发。如文化商务区整体区块建设要在2013年底基本成型。三北大街西延、北二环东延、界牌区块和景观大道综合改造工程都要完成；城南板块完成一期拆迁和一期安置房建设和区内小学、幼儿园等市政设施建设；后期拆迁和安置房建设启动。城西休闲商贸板块改造开发基本完成。
　  其次，统筹安排，扎实推进重点板块改造开发，如新潮塘、明月湖、乌山、马家路、万亩畈、白沙、三洞桥、三碰桥和隆兴等板块。
　　2011年，中心城区改造更新拆迁项目计划拆迁80万平方米；续建新建安置房建筑面积330余万平方米。

　　主持人：现在购买商品房出台了限购限贷，那么限购限贷政策具体内容是怎样规定的？
励国群：分限购、限贷两方面：限购具体内容为，在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
　　限贷则是这样，对于首套房，首付比例调整到30%及以上，房贷利率八五折优惠逐渐被取消，代之以按基准利率发放贷款；贷款购买第二套住房的，首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，各商业银行则暂停发放住房贷款。

　　主持人：买了商品房还没交付的算不算属于已有住房？
励国群：家庭已有住房包括该家庭成员已经完成房屋产权登记的住房、已经受理房屋产权登记的住房和已进行网签合同备案的商品住房。

主持人：现在房价很高，趋势好像是还要涨价，很多人都在观望中。面对高房价，政府部门有哪些举措吗？
励国群：房价高问题是个全国性的问题，国家实行宏观调控也快两年了，前段时间温家宝总理与网民交流时也提到了高房价问题，我们的洪书记、戚市长也都就高房价问题发表过看法。温总理说过，“处理房价问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，我们也要密切加以关注，充分利用市场对资源配置的合理作用。同时，抑制那些不合理的房价。”住建局作为政府部门和房地产行业行政主管部门既要做好政府应该管的事情，又要关注市场该管的事情。具体我个人认为有几方面的工作：
一是增加有效供给。一方面加大住房保障力度和加快建设进度。今年8月推出了500套经济适用住房，有240余户家庭申请，试点启动了公共租赁住房，也有一些家庭前来申请，廉租住房可随时申请。保障性房源建设也不断加快，星光家园二期B区保障性住房工程年底可竣工交付，梅林地块1546套保障性住房去年10月开工建设，今年会有很大进展。今年还要在新潮塘区块开工建设1516套保障性住房。“十二五”期间，将新建保障性住房5257套，建筑面积约为36万平方米。并且以租赁性保障性住房为主，来切实解决中低收入家庭的住房困难问题。另一方面增加商品房供应量。2010年商品房预售121万平方米。今年预售商品房面积仍会超过100万平方米。但我们仍会向市委市政府建议科学有序地推出开发土地，均衡增加中心城区和其他乡镇经营性用地特别是住宅用地的供应量，来缓解住房供应总量和区域不足的矛盾。同时建议增加中小套型的比例，在总量有限的情况下增加供应户数，同时降低单套住宅的总价，扩大供应面。
　　二是继续贯彻执行国家宏观调控政策。进一步落实住房限购限贷政策，刚才已经有所介绍。严格执行国家有关税收政策。个人转让居住不足五年的住房，全额征收营业税。停止执行对出售住房并在一年内重新购房个人所得税减免优惠政策。对2007年2月1日后竣工验收的房地产项目实施土地增值税清算。对非住宅存量房交易核定征收土地增值税。
　　三是管市场，整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。首先提高预售门槛。2010年10月9日后取得土地的项目预售形象进度为多层结顶、高层1/3以上；全面实行预售资金监管制度，按工程预算清册130%的纳入重点监管范畴；启动开发项目开发手册制度，对新开工项目和已开工未交付的项目全面实施开发手册管理，及时了解掌握各项目工程进展情况。其次推行明码标价制度，实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。第三依法严肃查处违法违规销售行为。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。对虚构买卖合同、囤积房源、捂盘惜售；发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购等行为公开予以曝光，情节严重、性质恶劣的，依法从严处罚，并向社会公布。

　　主持人：你好，我主要是想问下有关拆迁方面的事情。集体土地上的房子拆迁，我跟我老婆是农业户口，2001年儿子读大学户口变为居民，2005年回到慈溪工作，现在已经结婚成家，儿媳妇也是大学毕业生。听说农业户口和居民户口的拆迁政策不一样，农民比居民来得优惠。我想针对儿子这类原先是农业户口，承包耕地也有，其他优惠政策从没有享受过，现在碰到拆迁，不晓得市里有什么优惠政策，能跟农民享受一样的拆迁政策吗？
   励国群：这位网民提到的因就学转为非农的现象非常普遍。在现行集体土地房屋拆迁政策中，有专门规定：因入学办理农转非且在1998年后毕业的大中专毕业生，其原户籍在拆迁区域同时符合两个条件（1、户籍在本市行政区域内；2、未享受过并承诺今后放弃申请宅基地建房、房改房、货币分房、集资建房、经济适用房等城镇住房保障政策），可参照执行农业人口的安置补偿政策。

　　
主持人：我房子是集体土地，但我是居民，我想来询问下，现在的集体土地拆迁政策，对我们这种情况是怎么补偿的？
　 励国群：答：分情况简单介绍一下对集体土地上非农家庭的房屋拆迁政策：
　　（1）通过农村个人建房审批方式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户参照《若干规定》执行，原建房审批的人员范围内的现有实际人数及其因婚姻、出生而增加的人员且户籍都在本市行政区域范围内的可计入安置人口，但不因满法定结婚年龄、年满18周岁以及夫妻尚未生育而增加安置人口。虽通过农村个人建房审批方式取得集体所有土地被拆迁房屋，但已享受过房改房、货币分房、集资建房、经济适用住房等城镇住房保障政策的，只能按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置。
　　（2）通过买卖、继承、析产等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置，不享受其他农民优惠政策。
　　（3）按照建筑面积“拆一还一”方式实行调产安置或货币补偿，不享受农民低限安置标准及基本造价结算等优惠政策。

　　
　　主持人：我的房子是国有土地上的，我想请科长介绍下国有土地上的房屋拆迁政策是怎么样的？拆迁了怎么个赔法？
　　励国群：国有土地上房屋拆迁，现在叫国有土地上房屋征收与补偿，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》在1月21日公布实施，我们正在制定相应的实施办法。国有土地上房屋征收补偿不会考虑人口因素，而是注重房屋本身的价值，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估时应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。在拆迁补偿安置中将更加科学地反映出被拆迁房屋的真实市场评估价格。被拆迁房屋的价格将由评估机构按照市场实际实际成交实例的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等情况，评估确定被拆迁房屋的价值，相比原先采用政府确定的基准价格再进行评估更加切合市场真实价格，保护了被拆迁人的利益。安置房也是同样采用市场比较法进行评估。除了对被征收房屋价值实施补偿外，因征收房屋造成的搬迁、临时安置和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿也将作补偿。

　　主持人：我想有关经济适用房的申请问题向您咨询一下：我是宗汉人，今年30岁了，原为农民户口，后来因为读大学转为居民户口，我的父母均为农民户口，我的父亲名下有一套商品房，60平方左右，现由我家3口人居住，由于没有好的住房条件而迟迟解决不了个人婚姻问题。想问一下我能不能申请经济适用房？
　　励国群：根据你提供的家庭情况，由于你是单身居民且尚未满35周岁，为此，你不可以申购经济适用住房。但是，象你这种大学毕业生群体已经纳入了我市限价房保障范围。2009年，我市为解决城镇中低收入家庭、大学本科以上学历和优秀外来务工人员、引进高级人才等特殊群体的住房困难，制订出台了《慈溪市限价房管理实施办法（试行）》，对城镇中低收入家庭和大学本科以上学历的群体单身居民年龄放宽为28周岁，为此，你可以申购我市的限价房。具体如何申购届时您可以在我市的限价房申购公告规定的时段内向户籍（包括集体户）所在地街道、镇住房保障受理初审机关提出申请。

　　主持人：目前中心城区有哪些住宅楼盘可供我们选择？
　　励国群：目前中心城区有玫瑰园、财富中心、橡树湾北地块、白金湾小区、太子湾、柏顿嘉园、泰晚公寓、枫华富地花园、金地鸿悦、伊顿庄园等已预售或即将预售，都可供大家选择。
 

　　    主持人：你是否给我们购房指点指点？
　　励国群：商品房大宗商品，是一个家庭很重要的一笔家庭支出，可能一辈子就买这么一套房。我觉得应该量力而行、理性购房。有几个注意点供大家参考：
　　第一点：三大因素划定购房区域：购房者在购买时候，要权衡便利因素（银行、超市、医院、交通等）、环境因素（公园、山海资源等）和人文因素（学校、博物馆等）这三项因素的比重，挑选出“性价比”最高，最适合自己的房子。
　　第二点：根据家庭需求及经济实力选购产品类型：平面、复式、跃式、错层式、双拼别墅、独栋别墅等等，购房时要根据家庭需求及家庭经济承受能力，同时结合样板房、区域模型、分户模型、户型图等选择实用的产品类型。
　　第三点：非常规现场看楼：晚上看楼测试周边噪音 晚上看楼的好处很多，一方面可以更清晰地了解入夜后周边的噪音、照明、治安等方面的情况。另一方面，对于已经有一定规模成熟的楼盘，还可以考察一下楼盘的居住氛围和楼盘中居住人群的特点和现状等。雨天看楼考察渗漏情况看楼最好在雨天看，尤其是几天连续雨后，因为这是了解建筑质量的最好时机。再好的伪装也会暴露出来，阳台、窗台等的漏雨，渗水或浸水等情况此时也可一览无余。不看样板房看毛坯房 购房者最好去看已经竣工现房中的样板房，或者是未加修饰的毛坯房。这样的房子可以使人们的目光聚焦在房屋户型、面积、朝向等大问题上，免得被人为的装修效果所左右。
　　第四点：小算盘大数目 应交费用要细算：在购房前要熟悉购房流程、仔细进行价格试算，了解究竟要交哪些类型的税费，费用的比例是多少，预留多套备选方案。
　　第五点：确定所需户型单位 货比三家：在选购时，多选几家开发单位、多了解户型情况，如详细了解房号、户型、栋号、楼层、朝向、面积、单价等，避免冲动购房。
　　第六点：慎重签订认购书 确认付款方式：购房合同是购房者和开发商达成的最终契约，双方都必须对其中的全部条款承担法律责任。要了解合同签订的流程、双方要约的法律效力，清楚合同执行过程中的重要环节，熟悉相关法律、法规、政策，慎重签订购房合同、缴付定（订）金。选择一次性付款的购房者要在约定时间内一次性付给开发商全部房款；选择按揭付款的购房者要在规定时间内交清首期款，并通过银行按揭的方式付清余款。