各社区（村）、相关职能部门，机关各办（室、所）：
　　《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》已经街道办事处同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

浒山街道办事处
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2019年8月5日

关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见

　　为了进一步提升住宅小区物业管理工作水平，加快推进社区治理创新，加强城市管理，根据市级有关文件精神，结合我街道实际，现就进一步提升住宅小区物业管理工作提出如下意见。
　　一、指导思想和工作目标
　　住宅小区物业管理工作要从强化社区管理职能、完善服务功能、保障改善民生的现实需求出发，实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，坚持“让居民参与、让居民得益、让居民满意”的工作宗旨，充分发挥自治作用，着力改善住宅小区的物业管理现状，着力打造群众满意的宜居宜业新浒山。
　　二、组织领导
　　为确保住宅小区物业管理工作制度化、规范化，街道成立物业管理工作领导小组和办公室，领导小组组长由办事处主任担任，副组长由分管政法、综合行政执法、经发、社事、城建的负责人担任，办公室主任由分管社事的负责人兼任，成员由经发办、城建办、综治办、社事办、环卫所、综合行政执法中队、社区办等办（所）部门负责人组成，下设物业办公室，办公室地点设在街道社事办。主要工作职责为：一是参与住宅小区建设项目的规划和扩初会审、前期物业管理招投标活动、竣工交付等前期工作；二是指导小区业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；三是对小区物业进行相关的指导；四是调处社区居委会、业主或业主委员会、物业服务企业之间的纠纷，规范物业服务行为；五是开展对社区居委会、业主委员会、物业服务企业的相关培训。
　　三、社区居委会与业主委员会在物业管理中的职责
　　物业管理纳入社区管理范畴。社区居委会有权对业主委员会作出的有关物业管理相关事宜进行指导监督，并参与具体活动，包括：根据居住小区物业管理情况，提出落实物业管理的具体方案和措施；协助物业服务企业制定小区管理的预算；对辖区内居住区的物业服务管理行为进行监督、检查，对不规范行为进行纠正，对物业企业的违规行为提请物业主管部门予以处理；及时受理和解决辖区内的物业管理初级纠纷；对有物业管理的老小区，社区应全程指导物业合同的签订，确定物业管理星级考核补助或奖励的比例（最高不得超过80%），并做好会议记录。
　　业主委员会必须在社区党组织的领导下依法开展工作，并接受社区居委会的指导和监督。业主委员会作为全体业主的代表，对内是全体业主的代理人、管理人，对外是物业管理的委托人，具有独立的权利、义务以及相应的法律地位。对业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。对任意弃置垃圾、排放污染物或者嗓音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等等。
　　四、物业管理模式
　　小区物业管理的模式主要为物业企业管理、围合式自治管理、委托管理等模式。对于建筑规模较大，具有相对封闭且公用设施较齐全，有较好物业管理条件的小区，原则上应聘请专业物业企业进行管理；对于一些基础设施差、规模较大且物业企业不愿管理的小区，也可采用围合式自治管理；对于建筑规模较小，无封闭且公用设施设备简单的小区或楼宇，也可委托业主或业主委员会自治管理。社区居委会要根据居住小区的具体情况，积极引导小区业主，提出合适的物业管理方案和措施并加以落实。对2000年1月1日以后交付的住宅小区原则上要求采用物业企业管理的模式。
　　聘请专业物业企业进行管理的小区，应秉承“公开、公平、公正”的原则，向全社会进行公开招标，如委托第三方招标、《慈溪日报》刊登招聘公告等。
　　五、物业费的收取
　　业主应自觉遵守《业主公约》，执行业主大会或业主代表大会作出的决议，按时缴纳物业服务费用，党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治活动，及时交纳物业服务费用。物业发生产权转移和进行他项权处置时，应向业主委员会和社区报告，业主或物业使用人应按规定结清物业服务费用和日常维修费用。
　　对住宅小区物业费的收取，物业管理主体为收费责任人，对不能正常收取的采用物业投诉纠纷快速处理机制，街道将会同市物业管理主管部门、人民法院等相关职能部门，实行司法救济相结合的处理机制，使投诉纠纷能得到有效处理。
　　六、业主委员会的选举与备案
　　业主委员会的选举要按照《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》开展工作，业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持《业主委员会备案表》、《业主大会会议记录和会议决定》以及完整的选举资料档案到街道办审核，递交市物业主管部门备案。
　　七、物业专项维修资金使用
　　业主委员会要规范申报使用物业专项维修资金，把好第一道关；社区居委会要充分发挥监督作用，以“两网融合”为平台，及时掌握小区内实施的维修事项；物业管理企业要负起管家的职责，实时实地掌握并跟进小区内实施的维修进程。
　　八、完善老小区物业管理补助机制
　　（一）市级资金全额补助
　　老小区物业管理市级补助资金，按市级核定的老小区实际下拨资金全额发放。
　　（二）街道资金考核补助
　　1.物业管理考核评定
　　①评定标准：老住宅小区物业管理服务评定等级分为一星、二星、三星三档。按老住宅小区物业管理考核办法：≥70分为一星；≥80分为二星；≥90分为三星。
　　②考核办法：对实施物业管理的老住宅小区，根据《浒山街道老住宅小区物业管理考核办法》进行定期和不定期考核。
　　2.经费奖励和补助
　　①根据物业管理考核评定结果核发补助资金，补助标准：一星每平方0.4元/年；二星每平方0.6元/年；三星每平方0.8元/年。针对部分老小区建造年限长、基础设施差、物业费收缴基数低、物业公司不愿入驻的现状，街道统一在物业管理星级考核补助的基础上，对实行自治管理的小区增加年度考核补助资金，补助标准：按一星级每平方0.2元/年；二星级每平方0.3元/年；三星级每平方0.4元/年。
　　以星级补助标准为基础，补助资金实际发放与物业费收费率成正比，补助发放比例系数如下：收费率90%以上（包括90%），补助比例100%；收费率85%—90%（包括85%），补助比例90%；收费率85%以下，补助比例按实际收费率。
　　②对于已实行围合式自治管理的小区，引进物业公司管理，街道给予一次性的奖励和补助2万元，其中0.5万元奖励引进物业公司的业主委员会或社区，1.5万元用于补助小区的公共部位、公共设施维修维护等。
　　③为了解决社区应急维修、应急事故处置等，同时加强管理队伍建设，提高工作人员整体素质，提升物业管理规范化运营，街道按老住宅小区总面积配套每平方米0.1元/年的备用金，一是用于社区应急开支；二是用于社区物管相关人员的学习培训；三是用于多年失管小区实行围合式自治管理的启动资金，包括前三个月管理人员的工资、服装、岗亭等设备设施补助，由社区出面向街道办事处提出书面申请，资金审批统一使用《浒山街道经费支出方案审批表》；四是用于对老小区物业公司的第三方审计产生的部分费用。
　　④为进一步完善自治管理机制，实现居管和谐，街道对实行围合式自治管理的社区进行适当奖励，奖励标准为一星每平方0.1元/年；二星每平方0.2元/年；三星每平方0.3元/年。奖金发放由街道组织办统筹。
　　（三）经费管理
　　补助经费由街道办事处拨付给各社区，具体使用范围和要求如下：附件2
　　（四）适用范围
　　本意见所指的老住宅小区的确定标准：根据《关于加快中心城区老小区改造和背街小巷改善工作的实施意见》（慈政办发〔2008〕57号），为1999年12月31日前交付使用的住宅小区。
　　九、解释
　　本实施意见如有未尽事宜，由街道社区管理办公室负责解释。

　　十、时间

　　本实施意见自发布之日实施，2012年4月15日发布的《浒山街道关于进一步加强住宅小区物业管理工作的若干意见》和2017年11月23日发布的《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》自行废止。

　　39附件1.docx

　　39附件2.doc