对市十八届人大一次会议第367号建议的答复

李佳代表：

您在市十八届人大一次会议大会期间提出的《关于加强老旧小区物业服务管理的建议》（第367号建议）已收悉，现将有关意见答复如下：

我市老旧小区物业管理存在诸多难问题，普遍存在着物业费收费标准低，收费率低，社区工作开展困难的问题。您所提到的几点建议也非常有针对性。对此，我们将通过落实老小区补贴，加快推进老小区改造，完善老小区物业管理机制等方面入手，使老小区管理逐步走上良性循环发展的轨道。

一、落实物业财政专项补助资金，支持社区推进老旧小区物业管理

2009年我市出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》（慈政发〔2009〕46号）,根据文件精神，市、街道（镇）两级对老小区物业管理实行财政补助政策，街道（镇）根据不同管理模式制订相应考核办法，将政府补助经费与管理业绩相结合，激励管理单位规范服务行为，提高服务质量。补助总经费按建筑面积每年每平方米1.60元核定，由市和属地街道（镇）两级财政按3：1的比例承担，市财政补助部分按年度拨至相关街道（镇）。今年根据工作安排，市财政将安排老旧小区物业补助资金340余万元，我局将在年底前落实补贴资金，按照属地管理原则，街道、社区也将制订和完善相应补助政策，明确补贴范围、补贴条件、补贴标准、资金兑付、考核规则等内容，以便提高资金使用效益，支持社区推进老旧小区物业管理。

二、加快推进老旧小区改造工作，完善老旧小区设施、设备

为改善我市中心城区老小区居民的生活环境和居住条件，按照“业主自愿、政府牵头、部门指导、属地管理、因地制宜、合理设计”的原则，去年我局启动慈溪山庄、三北市场、南胜苑、清泰南北区、新旧阳光公寓、剑兰苑、金南小区、实验公寓二期、宁都华庭、西苑新村、富华公寓、明州综合楼等17个老旧小区改造项目，改造面积44.43万平方米，项目总投资约5915万，改造惠及4207户家庭。所有项目均在11月底前完成竣工验收。改造方面适应新形势发展需要，增加了垃圾分类、电瓶车集中充电、电动汽车充电桩、海绵化设施改造、周界报警设施，围墙修复、危险房屋解危，架空线梳理等方面改造内容。通过近几年的努力，当前老旧小区改造逐步达到完善配套、方便生活的目的。2022年计划实施改造22个老旧小区，改造面积29.12万平方米，民生实事工程8万平方米。

三、规范老旧小区物业管理工作，探索引进国资管理模式

我市物业管理一直按照市场机制进行运作，主要以菜单式包干制服务等模式为主，对于老旧小区物业管理，提倡实施规范化物业管理。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》，对区域内是否实行物业管理、如何管理，需要哪些服务都是由业主大会决定，最后通过业主委员会代表业主大会与物业管理企业签订合同来明确管理单位。针对社区自治管理老旧小区较多的问题，今年市建设集团将探索国资收购、控股本地较优质的物业服务企业来管理拆迁安置小区的模式，该模式也将开启政府（国资）直管小区的先河，对解决老旧小区物业管理难的现状也是一次很好的探索。

四、积极做好“质价相符”的物业收费标准引导工作

我局将积极引导物业管理模式多样化。引导业主及业主委员会根据小区实际情况，制定收费标准，并根据大多数业主的意愿来选择管理模式、管理单位、服务内容等具体管理事宜，推行“质价相符”的服务标准，在进行物业服务时要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对服务合同约定以外的事宜，要与业主委员会协商确定，并根据测算内容制定物业服务收费标准。对于管理老旧小区的物业服务企业，在提高服务的同时可适当提高物业费标准。对于提费困难的小区，我局将积极引导鼓励物业企业拓宽物业服务领域，为老旧小区居民提供家政、信息中介等有偿服务，来弥补物业管理费的不足，促进小区物业管理的正常运作。

五、积极运用法律方式，着力解决物业费拖欠问题

关于房屋交易过户过程中取消提供缴纳物业费的证明致使物业费拖欠的问题，我局将联合市法院做好相关工作，破解物业费拖欠问题。一是充分发挥司法职能，提升物业纠纷审判质效。在审理物业费催缴案件时，积极适用小额诉讼程序，通过简化审理程序，努力实现该类案件“当月立当月结”，从而有利于压缩审理周期，提升审执质效，保障物业服务企业及时收回应收款项。二是有效运用失信惩戒制度，加大恶意欠费惩处力度。在审理阶段加大对故意拖欠物业费当事人一方违约责任的追究力度。严格按照物业服务合同约定内容，责成违约方承担相应的赔偿责任。对执行阶段仍然拒绝支付物业费用的当事人，在采取必要的强制执行措施同时，将案件信息纳入个人征信系统，或通过多种方式予以曝光，最大限度发挥失信惩戒作用，促使欠缴人自动履行。三是加强以案释法，促进民众自觉守法。通过新闻媒体和短视频平台宣传以及举办专题法制培训等方式，向市民传递法治思维及现代物业服务理念，敦促市民自觉守法，维护良好的法制环境。

最后，衷心感谢您对我市住房和城乡建设工作的关心和支持！希望您在今后继续多提宝贵意见！

慈溪市住房和城乡建设局

2022年6月29日