一、制定背景

该《更新方案》编制主要有以下三方面背景：一是基准地价与市场不匹配，近几年来，我市住宅用地价格上涨趋势明显，现行基准地价已无法准确反映我市土地市场的现势性。二是完善基准地价体系的要求。根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发﹝2019﹞36号）要求，不仅须对城镇基准地价进行更新，还须新增集体建设用地定级及基准地价、农用地定级及基准地价、标定地价等内容，为集体建设用地入市、土地资产管理等工作奠定基础。三是正处于调整时间节点。我市现行基准地价于2016年1月公布实施，根据浙江省自然资源厅基准地价3年可以调整5年必须调整的要求，目前正处于必须调整的时点。

二、制定依据

该文件依据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）和《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）等文件制定。

三、主要内容

（一）建设用地定级

本轮建设用地定级充分考虑了近年来我市城乡一体化发展及公共配套服务均质化程度提高、地价空间差异减小的现状，同时结合规划、生态等因素，将全市住宅、商服用地定级由上一轮的7级划改为6级，工业用地由8级划改为6级；扩大了中心城区1-3级范围，1级范围东扩至东三环（胜陆高架），北扩至中横线，主要将新城河两侧区域纳入1级范围，面积从551公顷扩至1298公顷；2级范围西扩至浒崇公路并延伸至中横线，面积从1486公顷扩至2470公顷；3级范围东扩至汽贸大道，南扩至南三环，北扩至四塘横江，面积从1795公顷调整至4873公顷。

（二）城镇用地基准地价

1.本轮城镇基准地价采用交易价格、样点地价及地价指数三种方式综合测算，得到各用途各级别价格。

2.与上一轮比较：

一是本轮更新方案对地价发展趋势的研判更精准。结合市场行情及地价发展趋势对不同地类基准地价进行了调整，具体为：商服用地1-3级价格基本趋稳，部分区域可能会因土地等级调高而致价格上涨；住宅用地价格增幅较大，涨幅在81%-197%之间；同时参照宁波市区及我市实例，确定了保障性住宅用地基准地价，1-3级保障性住宅用地基准地价按照城镇住宅用地价格的55%确定，4-6级按45%确定；工业用地考虑到上级验收要求并兼顾43万/亩左右的成本，按小幅上涨要求确定基准地价。

二是对商服用地的地价表达方式更多样。2016年城镇基准地价体系中，所有商服用地均按级别基准地价公布，实际操作性不强。比如在办理国有划拨用地补办出让的地价评估中，对临街商铺仅采用级别基准地价的方法进行评估，合理性有所欠缺。本轮将分别公布商服用地级别基准地价及临街店铺商服用地路线价，使今后的地价评估更具科学性和操作性。

三是对公共管理与公共设施用地基准地价的测算更规范。根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部61号令）鼓励公共管理与公共设施用地有偿使用，此类用地以招拍挂方式出让的情形日益增多。比如慈吉双语学校地块、新城河10#-A幼儿园地块均是通过招拍挂出让。市场也亟需对公共管理与公共设施用地的基准地价进行规范。为此，参照前几年的公共管理和公共设施用地的出让实例，对全市公共管理和公共设施用地的基准地价进行了测算。

3.与余姚、杭州湾地区比较：

本轮更新方案已统筹考虑周边相邻地区地价均衡要求，与余姚比较，我市商服用地基准地价偏低，住宅用地基准地价略偏高，工业用地基准地价基本持平。与杭州湾地区比较，我市商服、住宅用地二、三级地价明显高于杭州湾；工业用地基准地价略高。

（三）集体建设用地基准地价

集体建设用地基准地价是本轮基准地价体系新增内容。根据新《土地管理法》《土地管理法实施条例》规定，集体经营性建设用地可通过招拍挂等方式推向市场。2020年我市也已探索拟定了集体经营性建设用地入市文件。根据上级要求和现实需求，本轮编制了集体经营性建设用地基准地价体系，其中集体住宅用地基准地价仅作为内部研究之用，不对外公布。集体建设用地基准地价与余姚、杭州湾地区比较情况同城镇用地情况相似。与余姚比较，我市商服用地基准地价偏低，工业用地基准地价基本持平。与杭州湾地区比较，我市商服用地二、三级地价明显高于杭州湾；工业用地基准地价略高。

（四）农用地定级和基准地价

农用地定级和基准地价制定是本轮基准地价体系新增内容。定级主要考虑区位条件、土壤肥力等因素，全市划分为5个等级。基准地价主要是体现农用地的流转价格。按照5年期的流转价格测算，年租金为：水田最高867元/亩*年；旱地最高856元/亩*年。

四、执行时间

本文件自2022年8月28日起执行。

五、解读单位和解读人

慈溪市自然资源和规划局

解读人：芦幼芳 联系电话：0574-67001602