对市政协十二届二次会议第55号提案的答复

王淑君、田庆玲、姜烨、毛允委员：

你们在市政协十二届二次会议大会期间提出的《关于规范新建住宅小区物业收费的建议》等（第55号提案）已收悉，现将有关意见答复如下：

近年来我市住宅小区物业管理的规模不断扩大，但企业服务水平参差不齐，存在收费不透明、业委会缺乏沟通等问题，一定程度上损害了业主的权益，也严重影响了整个物业服务行业的健康发展。我局将坚持问题导向，不断加强物业服务监管工作，规范企业经营服务行为，重点做好以下工作：

一、加强前期物业收费和服务内容合理引导

（一）物业收费标准依据情况。2017年宁波出台了《宁波市物业服务收费管理实施办法》（甬价费〔2017〕56号），明确普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，根据物业服务成本、市场供求状况、社会承受能力等因素，制定一星级、二星级、三星级、四星级、五星级物业服务收费标准，但该办法适用于宁波市区行政区域范围，且由各区价格主管部门自行制定指导价。根据《浙江省定价目录（2018年版）》规定，目前县级市普通住房前期物业收费实行市场调节价,具体收费标准与物业公司服务内容相挂钩。新建项目物业服务费是建设单位在取得商品房预售许可证或现房销售备案前，经公共资源交易中心前期物业服务公开招投标的招标结果确定物业收费标准，后期可召开业主大会共同商议决定物业收费标准。

（二）加强前期物业收费和服务内容合理引导。探索住宅小区星级物业服务标准并纳入前期物业服务招标文件，形成同一标准下比价格、比服务的良好秩序和环境，推动前期物业服务招标投标市场有序竞争。鼓励既有住宅小区经业主大会同意，充分考虑住宅小区的规划建设等实际情况，逐步建立与住宅小区星级物业服务导则相衔接的星级物业服务标准，实现物业服务收费调价的“阳光化”操作，依法保障广大业主的知情权和监督权，切实维护广大业主的合法权益。

二、推进第三方监督，加大物业服务收费信息公开力度

（一）加大物业服务收费信息公开力度。根据住建部关于加大物业服务收费公开力度部署要求，在全市开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”活动，将推进物业收费信息公示工作情况纳入对物业服务企业的考核范围和日常指导工作内容，确保信息公开工作深入推进。各物业服务企业在物业管理区域内的显著位置设置物业服务公示标牌，对物业服务质量标准、收费标准、物业项目负责人及服务电话等进行公示。同时督促物业服务企业做好物业服务公示标牌的日常维护工作，及时更新，确保公示内容保持一致。

（二）推进第三方监督作用。通过行业协会统筹各方力量积极参与第三方监督，将收费信息公示情况纳入企业内部评价体系，共同缔造公开透明诚信的物业行业形象。第三方监督机构将不定期对物业服务企业开展暗访检查，有关职能部门将依法查处未按规定公示收费信息、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用等违法违规行为。

三、进一步理顺物业管理体系，健全物业管理投诉受理机制

（一）建立以属地镇（街道）为主的分级物业管理体系。针对我市住宅小区的特点、物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，遵循“重心下移、属地为主”的原则，建立以属地镇（街道）为主的分级物业管理体系，发挥综合协调作用。同时，建立由市公安局、市自然资源规划局、市住建局、市综合执法局、市市场监管局等部门和镇（街道）组成的联席协调机制，共同推进执法进小区，积极受理小区内相关业主和单位的投诉、举报，及时处理解决，有效化解各类纠纷，构建和谐小区。

（二）健全物业管理投诉受理机制。进一步明确属地镇（街道）、市物业管理主管部门及其他职能部门在住宅小区物业管理投诉纠纷中的工作职责和处理程序，强化属地协调处理业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的作用，不断加强对物业企业的监督检查，及时受理对物业服务企业的投诉，特别是加大对物业企业“维修不及时、收费不规范、服务不到位”等问题的整改力度。

四、加强对物业企业的监管力度，规范物业服务市场行为

（一）通过公开招标方式来选聘物业服务企业完善物业服务市场准入与退出机制。目前，我市住宅与非住宅项目的前期物业服务均已按规定程序在市公共资源交易平台进行公开招投标活动，并且从去年5月份起已同步执行《宁波市前期物业管理招投标实施办法》，在《招标文件》的资信分中加入了宁波市物业服务企业信用信息评分内容，充分发挥市场竞争机制优势。同时通过细化“事先告知、即时审计、重新选聘、及时移交、适当缓冲”等程序，规范物业服务企业退出小区的程序，确保小区物业管理的交替有序进行，维护小区的和谐稳定。

（二）完善物业服务企业信用信息管理。2019年我局落实《宁波市物业服务企业信用信息管理办法》，进一步加强行业自律，形成物业管理诚信服务理念。下步将对有效投诉、媒体曝光的物业企业维修不及时、服务不到位、收费不合理等情况，在物业企业信用信息平台中予以记录并公示，同时约束该企业参与前期物业管理招投标；建立健全物业企业和物业管理人员市场退出机制，依法取消信誉差、服务差、素质差的企业项目经理的招投标资格。建立项目经理基础信息数据库，细化信用考核记录标准，信用档案实行专人管理制，确保信用记录及时登记更新。

（三）完善考核体系，建立物业服务“红黑榜”制度。结合属地镇（街道）意见，对于在物业服务常态化检查工作中成绩突出的、在各类创建活动中表现突出的、在处置突发事件中贡献突出的企业列入“红榜”；对于在物业服务常态化检查工作中成绩较差的、在各类创建活动中被通报批评或媒体曝光的、因物业服务企业原因导致维修不及时或工作不到位的企业列入“黑榜”。被列入“红黑榜”的企业在信用信息平台上进行加减分，同时对列入“红榜”特别优秀企业的进行媒体推介、网站平台公开，对列入“黑榜”企业进行提醒、约谈、告诫，并增加常态化检查频次。

五、加强指导，畅通三方沟通渠道

（一）加强对业委会的指导作用。通过公开、透明、平等选举产生业委会，确保符合法律规定程序。加强对业委会成员的培训，使其能合理反映业主诉求，引导业主遵守小区公约，监督企业履行合同，协调物业矛盾纠纷。指导业委会依法制订议事规则，自觉接受全体业主的监督，对其活动中的违规行为及时制止并限期整改，确保业委会工作依法有序开展。

（二）畅通三方沟通渠道。积极推行业委会选举结果、业委会和物业企业管理人员联络方式公示，确保物业管理问题得到及时反馈和有效沟通。倡导建立业委会定期或不定期会议制度，集中梳理小区管理存在的薄弱环节，并及时将物业企业责任事项予以交办落实。大力营造小区业主、业委会、物业企业“三方协同”的和谐氛围。。

最后，衷心感谢您对我市住房和城乡建设工作的关心和支持！希望您在今后继续多提宝贵意见！

慈溪市住房和城乡建设局

2023年6月27日