对市十八届人大三次会议第307号建议的答复

陈迪飞代表：

您在市十八届人大三次会议大会期间提出的《关于加强住宅小区物业管理的建议》（307号建议）收悉，我们认真研究后，现将有关意见答复如下：

一、强化方案引领，制定物业行业整体提升方案

针对目前物业管理活动中存在的诸多问题，我中心开展住宅小区物业行业大调研大走访活动，深入剖析住宅小区物业管理现状，从不同维度听取物业服务企业、业主代表、属地村（社区）在物业管理活动中的困难和诉求，结合近两年高频出现的物业信访问题，初步起草了《慈溪市物业行业整体提升方案》。

《慈溪市物业行业整体提升方案》主要包括住宅小区物业管理组织体系、物业管理方案、前期物业招投标、物业承接和移交制度、自治组织监管、房屋质量维保体系、物业资金管理制度、执法进小区行动和部门联动机制、物业费质价体系、物业品质专项提升、物业服务线上平台、人防空间管理等十二项内容。计划通过3年时间，逐步化解住宅小区内的顽疾问题，提高业主满意度，整体提升我市城市品质。

目前，我中心就《方案》中计划调整的主要内容和思路，与中心城区五街道、市物业行业协会、本市物业龙头企业进行交流，并进一步完善《方案》内容。下一步，将报请市政府后，正式发文执行。

二、规范自治监管，加强小区公共资金管理

（一）大力推进自治组织建设，加快实现小区事务全面自治。业主委员会是受业主大会委托，代表和维护全体业主合法权益的自治组织。为加快推进业主大会和业委会建设，2023年10月印发了《关于进一步梳理业主大会筹备工作的指导意见》，积极破解“业委会筹建难”问题，针对筹备资料收集困难、房产企业不予配合等问题提出了切实可行的解决方案。属地镇（街道）应按积极推进业主大会和业委会筹建、换届工作，对符合成立条件的依申请尽成立，加快实现小区事务全面自治。

（二）推进住宅小区公共收益专项整治行动，确保全体业主合法权益。2024年4月，全面启动住宅小区公共收益管理不规范问题专项治理行动，重点治理小区公共资产和资金底数不清，资金使用和财务管理制度不规范的问题。截至目前，已基本完成363个住宅小区公共收益归集，协助23个业委会开设基本账户，新增基本账户归集资金150余万元。

（三）建章立制，加强住宅小区资金管理。为有效巩固公共收益专项整治行动成效，我中心聚焦症结短板，深入剖析问题产生的根源，总结经验提炼做法，拟定《慈溪住宅小区公共收益管理办法（草案）》，计划全面推进“业财街理”“业账社管”制度落地执行。目前，《慈溪住宅小区公共收益管理办法（草案）》已征求市委组织部、现代社区办和中心城区五街道意见，但涉及市委社工部有关职能，暂缓发文流程。

三、加强指导监督，全面提升物业行业整体水平

（一）深入推进阳光物业，规范物业企业公开服务信息。为进一步保障广大业主知情权和监督权，有效提升物业服务水平和质量，我市全面推进阳光物业工作，逐步建立业主与物业企业之间的信任感，从源头化解物业行业矛盾纠纷。2023年12月，印发《关于贯彻落实物业服务基本信息公示的通知》，要求物业企业规范化公开服务信息，包括企业信息、项目经理信息、服务事项和收费标准、物业服务合同、维修保养单位和外包单位基本信息等内容。2024年3月，开展阳光物业专项督查行动，对信息公开不到位的物业企业进行约谈并下发整改通知单。

（二）开展业务培训，提高物业活动各主体的法治意识。2023年12月，组织开展了“有效应对违法违规行为”的业务培训会议，以高效劝阻的语言艺术和“三联单”制度执行场景为主题进行培训，要求物业企业切实履行“发现、劝阻、上报”义务，加强物业企业与各行政执法部门之间的联动，对业主拒不整改的违法违规行为第一时间向属地镇（街道）和市级主管部门“吹哨”。2024年3月，邀请市消防救援大队及优秀社区书记，开展“住宅小区消防安全知识”、“物居业三方协调机制建设”和“业财社管规范小区公共资金监管”三场主题培训。后续，我中心将继续组织“物业专项维修资金”“业委会组建”“物业保修金”“住宅小区执法”等主题培训，切实提升物业活动各主体的法治意识。

（三）加强信用管理和结果应用，督促物业企业主动履约。积极落实《宁波市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，切实推进物业行业诚信体系建设，规范物业企业和项目经理行为，加强评价结果应用，构建“守信激励、失信惩戒”机制，营造守法履约、公平竞争、优胜劣汰的市场环境。规范信用平台账户管理，2024年2月份全市完成9家总公司、分公司和子公司之间的账户关联工作，提高企业违约成本。加大信用评价结果应用，将定期公布物业企业白名单，引导业主选聘信用良好的物业企业；加大信用评价与各类评优创先项目间的关联，督促物业企业主动履约。

四、下一步工作计划

（一）建立住宅小区物业管理组织体系。建立属地镇（街道）垂直管理，市级职能部门横向指导的住宅小区物业管理组织架构。属地镇（街道）从项目开发阶段的物业管理方案、前期物业招投标，项目交付阶段的物业承接查验，项目运作阶段的业委会监管等方面，全过程全方位参与住宅小区管理；市住建局、市发改局、市自然资源规划局、市综合行政执法局、市消防救援大队等部门按职责分工，做好业务指导和行政监管。深入推进网格化管理制度建设，按上下贯通、左右协调、纵向到底、横向到边的原则，全面覆盖全市住宅小区。以宗汉街道试点社区为样本，探索和建立党建引领下，物居业三方协调机制，打造共建、共治、共享的基层治理体系。

（二）深化物业管理方案，提前化解矛盾纠纷隐患点。总结俯院江南小区南北地块、新城吾悦ABC地块的经验，在项目前期阶段深化物业管理方案审查，主要审查物业管理区域划分、各类设施设备共用情况、各类用房配置、人防空间和退红空间管理方式、垃圾点位设置、车位管理等内容。在项目预售时，提前公示物业管理方案，提前化解项目交付时存的矛盾纠纷隐患点，减少后续信访投诉事件。

（三）深入推进执法进小区行动，加快建立部门联动机制。以“双随机、一公开”机制为蓝本，进一步梳理和细化“慈溪市住宅小区行政执法清单”，明确各类违法违规事项的主管部门和联系方式，打通城市执法体系的最后一公里，将行政执法真正延伸至住宅小区。针对侵占绿地、搭建阳光房等高频出现的违法违规行为，建立多部门联动的快速处理机制，营造良好的居住环境。

（四）加强建立物业费质价体系，优化前期物业招投标。依托《宁波市住宅小区物业服务项目内容和标准指引（试行）》，加快探索建立“质价相符、按质论价、优质优价”的市场适配体系，建立前期物业费定价联席会议制度，明确费用组成和服务标准，加强政府对前期物业费定价的监管。通过合法手段削弱房产企业对前期物业招投标评标结果的影响，营造更公开、公正的前期物业招投标市场，打破房产企业自带物业公司中标前期物业的怪象，进一步培育本地优秀企业。完善前期物业双备案制度，落实前期物业合同、投标文件属地镇（街道）和市住建局双备案制度，强化投标文件作为日常履约监管的依据。

（五）探索建立物业全生命周期的承接查验和移交制度。落实房产企业与前期物业、房产企业与属地政府、属地政府与业委会、业委会与前期物业、业委会与正式物业之间查验移交五个环节，逐步探索建立以业委会为核心主导地位的物业管理区域全生命周期承接查验和移交制度，确保小区公共部位和共有设施设备数量清晰、责任明确、维修透明。

（六）加快线上平台开发，推进物业数字化服务管理。加快慈溪市物业管理线上平台开发建设，实现全市物业管理数字化监督。线上平台涵盖房产保修、物业服务、业主大会投票、违法违规行为举报等四大功能，串联施工企业、房产企业、物业企业、业主、属地镇（街道）和政府职能部门，织密住宅小区管理网，全方位实施监管并提供服务。

最后，衷心感谢您对我市城市管理服务工作的关心和支持！希望您在今后继续多提宝贵意见！

慈溪市城市管理服务中心

2024年6月28日