各镇人民政府、各街道办事处，市级有关部门（单位）：

　　《慈溪市农村宅基地管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照实施。

 慈溪市人民政府办公室

 2026年6月24日

　　 慈溪市农村宅基地管理办法（试行）

　　为进一步加强和规范我市农村宅基地管理，促进农村宅基地节约集约利用，保护农村村民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省国土空间规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等有关规定，结合我市实际，特制定本办法。

　　一、适用范围

　　本办法所称农村宅基地（以下简称宅基地）是指依法用于农村村民建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

　　本办法所称农村村民（以下简称村民）是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

　　我市行政区域内宅基地上新建、翻改扩建农村住宅的建设活动及其监督管理，适用本办法。

　　二、基本原则

　　（一）规划引领原则。宅基地选址应符合国土空间规划和用途管制等要求，合理布局。

　　（二）节约集约原则。严格控制宅基地面积，坚持“一户一宅”和“建新拆旧”原则，尽量使用村内原有宅基地和空闲地，严格控制使用耕地建房，严禁占用永久基本农田建房。

　　（三）底线红线原则。严守农村用地建房法律政策底线红线，严禁利用农村宅基地开发商品住宅，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁城镇居民到农村购买宅基地和农房，严禁退休干部到农村占地建房。

　　三、职能划分

　　市农业农村局负责指导宅基地的分配、使用、流转、退出、用地标准落实和闲置农房盘活利用等工作，依法查处村民违法占用土地建住宅的行为。

　　市自然资源规划局负责指导镇（街道）开展规划编制，做好用地保障、规划许可、确权颁证等工作。

　　市住建局负责指导农村住宅建设、安全和危房改造，编制农村住宅设计通用图集，做好农村住宅建设的风貌管控，提供住房保障政策享受情况。

　　其他有关部门（单位）按照职责分工，做好宅基地监督管理工作。

　　各镇政府（街道办事处）负责核查辖区内建房申请户的实际居住情况以及其用地建房的审批、监管和验收，严格落实“四到场”管理，办理规划许可，编制详细规划，开展动态巡查，及时发现和处置宅基地相关违法行为，指导村集体完善宅基地民主管理体系。

　　村集体经济组织按照宅基地所有权归属，依法代表成员集体行使宅基地所有权。村级组织负责完善宅基地民主管理体系，设立由村“两委”班子成员兼任的村级宅基地协管员，指导村民依法办理有关手续和实施建设活动；核查建房户内人员的本村集体经济组织成员身份、“一户一宅”和相邻权利人意见等情况并对其真实性负责；组织召开村集体经济组织成员（代表）会议讨论并公示；配合镇政府（街道办事处）落实“四到场”管理及确权登记，对用地建房全过程监督管理，及时制止并上报巡查发现的违法违规行为。

　　四、申请资格

　　宅基地建房申请按照“以人认定，按户归集”的方法执行，即先按人确定宅基地申请资格，再进行建房户认定。

　　（一）人的认定。本村集体经济组织成员依法享有申请取得宅基地的权利。但以下情形除外：

　　1.已享受过货币补偿或者安置房补偿的集体所有土地住宅房屋被补偿人；

　　2.已纳入政府集中供养的；

　　3.已享受住房保障政策的；

　　4.依法不具备申请宅基地资格的其他情形。

　　（二）户的归集。申请建房的农村家庭户以婚姻、血亲和收养等关系为基础，实际居住情况、风俗习惯、农业生产、公安户籍等因素为参考，由户内所有同一农村集体经济组织成员组成；户内人口数按符合前款认定条件的人数计算；一般情况下，应由具有完全民事行为能力的户内成员为户主。户内具有本村集体经济组织成员资格的子女达到法定结婚年龄后可以分户申请宅基地建房。

　　（三）符合下列情形之一的，可以以户为单位向本村集体经济组织申请宅基地建房：

　　1.该户无宅基地的；

　　2.因自然灾害、规划实施、村庄梳理式改造等原因，需要重新建设住宅的；

　　3.依法可以申请宅基地建房的其他情形。

　　（四）宅基地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　1.建房选址不符合相关规划条件或存在权属争议的；

　　2.建房户不符合本办法规定的；

　　3.不符合“一户一宅”规定的；

　　4.除按规定调剂外，出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；

　　5.以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

　　6.依法不予批准的其他情形。

　　建房申请户存在未经批准占地建房等情形，现有房屋能满足居住需要且符合补办条件的，应通过补办手续等方式保障居住。

　　不予批准的，应当书面告知申请人，并说明不予批准的理由。

　　五、审批标准

　　（一）宅基地面积标准：1人户申请宅基地最高不得超过50平方米；2至3人户申请宅基地最高不得超过95平方米；4人（含4人）以上户申请宅基地，使用耕地的最高不得超过125平方米，使用其他土地的最高不得超过140平方米。

　　（二）符合本办法“一户一宅”规定的合法农村住宅翻建，占地面积超过本办法面积标准的，允许根据原批准或不动产登记确定的合法面积原址翻改建，但不得超过法律、法规规定的面积标准上限。

　　（三）建房户应严格按照审批内容实施建设，严禁利用多户合建等方式违规建设别墅大院和私人会所。

　　（四）统建房套型建筑面积（含公摊面积）的控制标准：对申购多层（6层及以下）公寓的，人均建筑面积上限为60平方米；对申购中高层（7—9层）公寓的，人均建筑面积上限为70平方米；对申购高层（10层以上，含10层）公寓的，人均建筑面积上限为80平方米。以上户型最高一户均不超过250平方米。

　　以行政划拨方式报批的统建房仅限所在镇（街道）范围内符合宅基地申请条件的村民购买，以集体使用方式报批的仅限所在村范围内符合宅基地申请条件的村民购买。

　　六、审批管理

　　建房审批按照“认定到人、按户实现、一户一宅、限定面积、带图审批、建新拆旧”的原则执行。

　　（一）严格落实“一户一宅”制度。村民一户只能拥有一处宅基地。因历史原因，同一户拥有多处宅基地，面积之和未超过本办法面积标准的，可作为一处宅基地管理。面积之和超过本办法面积标准的，建房户可在面积标准范围内选择一处或多处宅基地（不得对整宗宅基地进行分割），作为一处管理。鼓励其余宅基地有偿退出。户内个人所有的合法农村住宅按一户享有管理。因继承拥有多处宅基地导致不符合本办法“一户一宅”规定的建房户在该户原合法取得宅基地面积范围及本办法面积标准内原址翻改建的，允许其保留继承所得房屋。

　　（二）严格落实“建新拆旧”制度。建房户申请易址建造住宅的，在镇（街道）审核通过后，建房户应及时按要求处置好原有旧房并注销原产权证。

　　（三）妥善处理相邻关系。村民建房妨碍相邻建筑物的通风、采光、通行和排水的，应征求相邻权利人意见。相邻权利人认为拟建住宅侵害其合法权利而有异议的，村级组织应介入调查核实并加强矛盾化解。相邻权利人坚持异议的，由农村集体经济组织成员（代表）会议讨论形成意见。

　　（四）妥善处理规划与建房需求的矛盾。中心城区100平方公里（东至寺马线，南至南三环，西至西三环，北至三塘横江）范围内的农村住宅建设在尊重村民意愿的前提下，以推进城市有机更新的方式，实行统一规划、统一设计、统一建设。经规划审批后，由镇政府（街道办事处）和集体经济组织组织实施。

　　中心城区100平方公里（东至寺马线，南至南三环，西至西三环，北至三塘横江）范围外，各镇（街道）城镇开发边界和村庄建设边界内，规划功能为非住宅用地且未列入拆迁或近期改造计划地块内的村民建住宅，允许建房户在不新增用地面积的前提下，办理相关手续。

　　（五）分户析产。村民符合本办法“一户一宅”和分户规定的，可以按协议进行分户析产。因其他原因形成一户多宅的，分户析产的方案应当尽量化解存量一户多宅的问题。

　　（六）批建流程。批建流程由市农业农村局、市自然资源规划局、市住建局另行制定。

　　七、盘活、流转、退出和收回

　　（一）盘活。在依法维护村民宅基地合法权益和严格规范宅基地管理的基础上，允许农户合法拥有的住宅通过出租、入股、合作等方式盘活利用。

　　（二）流转。经农村集体经济组织同意，并由农村集体经济组织报所属镇政府（街道办事处），村民向符合宅基地申请条件的本村集体经济组织农户转让、赠与或者调剂住宅的，宅基地使用权一并转移，双方当事人可以依法向登记机构申请转移登记，但应符合本办法的面积标准。

　　（三）退出与收回。允许依法自愿有偿退出宅基地。对历史形成的“一户多宅”、宅基地面积超标等情形，没有违反当时法律法规和政策规定的，引导相关权利人通过自愿有偿等方式退出多占的宅基地。农村集体经济组织为实施详细规划、项目建设、历史建筑保护等需要收回宅基地及住宅的，可以与宅基地使用权人订立协议，采用经济补偿、置换等方式收回宅基地使用权。退出、收回宅基地的，农村集体经济组织应当及时组织申请注销登记。退出、收回的宅基地应当优先用于保障村民的住宅建设、农村公共服务设施建设和乡村产业发展用地需求。

　　八、责任追究

　　（一）建房申请户采取虚假结离婚等方式骗取批准、非法占用土地建住宅的，由属地镇政府（街道办事处）撤销批文，依法处理其在非法占用的土地上新建的房屋。

　　（二）相关工作人员在村民建房申请审查、审核、放线（放样）、审批、批后监管及验收过程中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，按照干部管理权限依法依规给予处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　九、附则

　　（一）本办法自2026年7月1日起施行，《慈溪市人民政府办公室关于印发慈溪市农民建房用地管理办法的通知》（慈政办发〔2008〕43号）、《慈溪市人民政府办公室关于进一步规范农村宅基地管理的实施意见》（慈政办发〔2014〕96号）同时废止。

　　（二）村民原在国有划拨土地上的统建房、农民公寓、拆迁安置房和存量农村住宅可参照本办法管理。

　　（三）本办法未尽之处在上级出台相应法律法规或规范性文件后再行修订。

　抄送：市委各部门，市人大常委会办公室、市政协办公室，市人武部，市法院、市检察院，

　　　　各人民团体，慈溪民盟、慈溪民建、慈溪致公党、慈溪九三。

　慈溪市人民政府办公室　　　　　　　　　　　2026年6月24日印发

请下载原文：慈政办发[2026]16号关于印发慈溪市农村宅基地管理办法（试行）的通知.pdf