一、制订背景

我市现行的农村宅基地管理办法实施于2008年，并于2014年作了补充完善。然而，随着《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》等上位法的相继出台和调整，以及2024年7月中央通气会后明确严禁退休干部到农村占地建房等“5个严禁”的底线红线要求，原办法中的部分条款已严重不符合现行法律法规和政策精神。

为贯彻落实上级决策部署，进一步加强和规范我市农村宅基地管理，保障农村村民合法权益，根据市领导指示，我市成立了宅基地管理办法起草专班，经过合法合规程序，形成了《慈溪市农村宅基地管理办法（试行）》（以下简称《办法（试行）》）。

二、制订依据

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省国土空间规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等法律法规。

三、政策解读

（一）文件主要内容

《办法（试行）》共9章，分别为适用范围、基本原则、职能划分、申请资格、建造标准、审批管理、盘活流转退出和收回、责任追究和附则，共51条，核心在于“明确成员专属权利、重新定义建房户、适当放宽面积标准、解决审批难点堵点、强化疏堵结合治理”等。主要内容说明如下：

第一章：适用范围。核心内容为明确办法适用于慈溪市行政区域内农村宅基地的审批、建设、使用、管理等活动。强调了对象为农村集体经济组织成员，非成员不享有申请资格。

第二章：基本原则。核心内容为确立管理基调。强调规划先行，宅基地选址必须符合国土空间规划，不得占用永久基本农田；一户一宅，农户只能拥有一处宅基地，面积超标或违规多占将受罚；节约集约，优先利用存量土地，严控新增建设用地；权益保障，禁止强制收回合法宅基地，进城落户不强制退地。

第三章：职能划分。核心内容为明确各部门职责分工。农业农村部门：负责资格审核、流转管理、纠纷调解；自然资源部门：规划编制、用地审批、确权登记；住建部门：建筑标准指导、工匠培训；乡镇（街道）：审批、监管、执法，落实“四到场”；村集体：资格初审、协助监管、组织民主决策。

第四章：申请资格。核心内容为界定申请条件。身份要求：必须是本村集体经济组织成员；分户情形：成年子女、因婚姻需独立居住且符合分户条件的，可申请宅基地。

第五章：建造标准。核心内容为规范建房要求。面积标准：根据土地类型分类放宽，四（及以上）人户利用耕地≤125㎡、其他土地≤140㎡；根据实际集体经济组织成员数确认面积，但不得超过上限。

第六章：审批管理。核心内容为强化监管，化解矛盾。严格落实“一户一宅”、建新拆旧制度，明确分户析产条件，合法合理处置历史遗留问题；明确四邻意见作用，放开中心城区以城市更新方式的宅基地统一规划建设，优化审批流程，回应建房需求。

第七章：盘活流转退出和收回。核心内容为激活闲置资源，规范流转与退出。流转限制：仅限本村内部符合条件成员，禁止向非本村集体经济组织成员转让或变相交易；退出收回：自愿退出的村集体给予补偿，依法收回宅基地；盘活路径：允许农户合法拥有的住宅通过出租、入股、合作等方式盘活，维护村民合法权益，严格规范管理。

第八章：责任追究。核心内容为严惩违规行为，压实责任。建房户责任：骗取批准、非法占用土地建住宅的，由属地镇政府（街道办事处）撤销批文，依法处理其在非法占用的土地上新建的房屋；公职人员责任：对审批失职、监管不力、违规操作等行为，依法依纪追责，构成犯罪的，移交司法机关。

第九章：附则。核心内容为补充说明。明确实施日期、旧文件废止情况等。

（二）适用范围

《办法（试行）》所称农村宅基地（以下简称宅基地）是指依法用于农村村民建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

《办法（试行）》所称农村村民（以下简称村民）是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

本市行政区域内宅基地上新建、翻改扩建农村住宅的建设活动及其监督管理，适用本办法。

（三）实施时间

该文件的印发日期是2026年6月24日,2026年7月1日起施行。

四、若干问题解答

（一）为何要发布本文件？

为贯彻落实上级决策部署，进一步加强和规范我市农村宅基地管理，保障农村村民合法权益。

（二）政策实施过程中会遇到何种困难，如何解决？

新旧政策差异会导致基层审批人员和群众对宅基地审批工作出现循旧操作和认识偏差。在政策发布后，市农业农村局将开展覆盖全市业务人员的业务培训。同时加强对《办法（试行）》的政策宣传，确保新旧政策平稳过渡，切实保障村集体经济组织成员的居住权利。

五、新旧政策差异

与我市原办法相比，主要调整内容如下：

（一）明确了专属于农村集体经济组织成员的宅基地权利

新办法明确只有本村集体经济组织成员才依法享有申请取得宅基地的权利。这改变了原办法中允许城镇居民利用原宅基地改扩建和非成员可计入户内人口的做法。

（二）重新定义了宅基地建房户及分户条件

新办法规定，户的归集以婚姻、血亲等关系为基础，以公安户籍为参考，结合实际居住情况认定，子女达到法定结婚年龄后可以分户。这一调整将分户依据与公安户籍脱钩，避免了互为前置的申请僵局。

（三）适当放宽了宅基地面积标准

新办法将面积标准优化为：1人户50㎡，2-3人户95㎡，4人户及以上125㎡（使用非耕地的，可放宽至140㎡）。相比原办法中“1人户50㎡、2-4人户95㎡、5人户及以上125㎡”的标准，主要放宽4人户家庭用地面积标准。

（四）创新“疏堵结合”的违建治理机制

针对我市农村违建突出的问题，新办法采取疏堵结合的治理机制。一是明确“建房申请户存在未经批准占地建房等情形，现有房屋能满足居住需要且符合补办条件的，应通过补办手续等方式保障居住”。二是压实镇村责任，要求其在审批时核查建房户实际居住情况，并在批后监管中严格落实“四到场”等相关责任。

（五）严格落实“建新拆旧”制度

为从根本上解决易地新建后旧房不拆的顽疾，新办法明确，申请易址建造住房的，在镇（街道）审核通过后，建房户应及时按要求处置好原有旧房并注销原产权证。

（六）审慎处理外嫁女离婚后的住房保障问题

新办法在保障外嫁女相应权利的同时，在“责任追究”章节规定“采取虚假离婚等方式骗取批准的，撤销批文并限期拆除”。

（七）允许合法住宅按原占地面积翻建

为回应群众关切，新办法规定，符合“一户一宅”规定的合法住宅翻建，即使占地面积超过新办法标准，也允许按原合法批准面积进行原址翻改建，但不得超过法律法规上限。

（八）中心城区区块化改造

为推进城中村老旧房屋改造，提升城区人居环境，新办法规定，中心城区100平方公里范围内的农村住宅建设在尊重村民意愿的前提下，以推进城市有机更新的方式，实行统一规划、统一设计、统一建设。经规划审批后，由镇（街道）和集体经济组织组织实施。

（九）破解“四邻签字”导致的审批僵局

针对因四邻意见不一导致农户无法审批建房的问题，新办法规定，在坚持征求相邻权利人意见的基础上，如产生异议，村集体应介入调解，调解无效的，由村集体经济组织成员（代表）会议讨论形成意见。

六、解读机关

解读机关：慈溪市农业农村局

解读人：陈江辉

联系电话：0574-89596141