对市十八届人大五次会议第89号建议的答复

袁郭竣代表：

您在市十八届人大五次会议大会期间提出的《关于规范住宅小区前期物业管理的建议》（第89号建议）已收悉，我们会同市发改局、市市场监管局等单位认真研究后,现将有关意见答复如下：

住宅小区前期物业管理直接关系到竣工交付后的业主居住品质、小区良性运转与基层社区治理稳定。我市高度重视住宅小区前期物业管理工作，持续健全小区管理长效机制，不断推动物业管理规范化提质增效。

一、建立前期物业招投标制度

我市在2009年已制定出台《慈溪市前期物业管理招标投标管理暂行规定》，建立了住宅小区前期物业招投标制度，后续根据上级文件持续完善该项制度。该制度落地实施以来，为规范全市住宅小区前期物业管理运行发挥了重要作用，但在物业服务质价匹配、中标企业履约监管等方面仍存在不少短板弱项。

下步，我中心将持续优化前期物业招投标流程，打造更为公正的评标环境，着力破解房产企业自带物业公司定向承接前期物业服务项目的问题。

二、落实合同备案制度，强化违规收费处罚

市市场监管局积极落实合同履约监管和违规收费监管执法工作，一是严格落实规定。《宁波市住宅小区物业管理条例》明确预售或现房销售备案前选聘的物业服务企业，应当订立书面前期物业服务合同，制定临时管理规约，并报送物业主管部门备案。二是推广使用示范文本。对于物业服务企业使用的《宁波市住宅小区管理规约示范文本》，审查部门对物业服务标准，如环境卫生、秩序维护、设施养护等具体服务内容及频次进行重点审查，更好维护消费者合法权益。三是加强联合审查。按照《宁波市住宅小区物业管理条例》等规定，切实履行部门职能，联合住建部门对商品房买卖合同、前期物业服务合同及临时管理规约进行审查备案。四是加强对物业违规收费进行查处。重点查处物业公司在物业服务收费中未按规定明码标价、前期物业合同违规收取普通公共能耗费等不执行政府指导价、政府定价的行为，2025年至今共责令改正1件、立案处罚3件，罚没款66.7万元，督促物业退费44万元。

下步，我中心将积极推动《宁波市住宅小区星级物业服务导则》的落地执行，会同市发改局探索建立前期物业费定价联席会议制度，明确费用组成和服务标准。

三、建立物业管理方案会审制度

2025起，我中心建立物业管理方案会审制度，要求开发企业和前期物业服务企业制定小区物业管理方案，在项目预售前和竣工交付前由我中心牵头属地镇（街道）、社区共同参与会审，方案要求明确物业管理区域、物业两房配置、小区维保实施方案、公共设施（设备）清单及移交查验手续、人防车位租赁管理方案。确保项目在投入使用后按既定的方案有序运作，同时明确在业主委员会组建完成前，由社区履行临时监管职责，切实保障全体业主的共同权益。

四、建立合同履约监督制度，强化企业信用管理。

2025年8月，我中心印发《关于进一步提升物业服务质量的通知》，建立以业委会为主，属地社区、镇（街道）和行业主管部门协助指导的合同履约监督制度，监督主体按规定频次对履约情况进行检查并形成书面档案，书面档案可供业主或法院在处理物业费案件时调阅（检查频次业委会不少于4次/年、属地镇、街道及行业主管部门各不少于1次/年）。

同时，积极落实《宁波市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，切实推进物业行业诚信体系建设，规范物业企业和项目经理行为，加强评价结果应用，营造守法履约、公平竞争、优胜劣汰的市场环境。规范信用平台账户管理已完成9家总公司、分公司和子公司之间的账户关联工作，切实提高企业违约成本。

下步，我中心将协同市发改局加强物业服务领域社会信用体系建设工作，探索搭建物业企业信用评价、信用监管与联合奖惩机制，合力提升我市前期物业管理规范化水平。

最后，衷心感谢您对我城市管理服务工作的关心和支持！希望您在今后继续多提宝贵意见！