各镇人民政府、各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：
　　《慈溪市城镇成片危旧住宅改造工作实施办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

慈溪市人民政府办公室
2016年9月8日

慈溪市城镇成片危旧住宅改造工作实施办法（试行）

　　为认真贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）和《浙江省政府办公厅关于全面推进城镇危旧住宅房屋治理改造工作的通知》（浙政办发〔2015〕61号）精神，按照《宁波市人民政府印发宁波市关于推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作的实施意见（试行）的通知》（甬政发〔2014〕87号）、《宁波市人民政府关于大力推进住房保障和棚户区改造征收安置货币化的通知》（甬政发〔2015〕85号要求，切实推进我市国有土地上以多层多业主住宅为主、安全隐患严重、住房条件困难、群众改造要求迫切的连片城市旧住宅（包括非成套房片区）以及安全隐患特别严重的零星单幢多层多业主住宅改造工作，制定本实施办法。
　　一、基本原则
　　（一）坚持科学规划、属地为主、合力推进原则。改造工作要与城乡规划、土地利用规划、保障性住房建设规划和基本公共服务体系规划等相衔接，与积极稳妥推进城镇化和城市环境综合整治等工作相结合。各镇（街道）要切实承担起以成片危旧住宅区改造为重点的危旧房屋解危改造实施主体责任。市级各相关部门要通力合作，共同强化土地、资金、政策等各项要素保障，简化项目审批，加快项目实施，切实推进危旧房屋解危排险工作。
　　（二）坚持政府引导、业主能动、市场运作原则。要充分发挥政府组织引导和统筹协调作用，加大资金投入和政策支持。注重业主主体能动作用的发挥，充分尊重业主意愿。注重发挥市场机制作用，充分调动相关企业和危旧房屋居民的积极性，动员社会力量广泛参与，努力实现“旧房换新房、危房换安房”的目的。
　　（三）坚持因地制宜、试点先行、突出重点原则。市政府统筹确定全市危旧住宅棚户区发展规划和建设计划，各镇（街道）应当综合考虑本地建设任务和建设资金筹集情况、财政状况、负债水平、偿债能力，按照“先落实安全措施，后实施房屋解危”的策略，分期有序因地制宜确定本行政区域内的危旧住宅改造年度计划和目标任务。优先安排安全隐患严重、连片规模较大、居住条件差、群众要求迫切的危旧住宅改造项目。以危改促棚改、以棚改带危改。
　　（四）坚持通盘考虑、注重规模、改善人居原则。要与城市有机更新、城市发展等相结合，统筹加以谋划推进。要坚持先规划后改造，注重优化城市空间，提升城市品位，完善基础设施，改善人居环境。要坚持集约和节约用地，注重规模化改造，提高区块的利用率和整体效益。要严格“紫线”控制，切实保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。
　　（五）坚持依法依规、阳光操作、群众满意原则。危旧住宅解危排险项目的确定和安置补偿方案的制订，要广泛征询业主意见，在得到绝大多数业主支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。要严格执行房屋征收、资金使用管理、项目建设等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，让群众得到实惠。
　　二、工作机制
　　（一）融资模式
　　积极推行政府购买棚改服务模式进行城镇危旧房改造融资。市政府授权的各镇人民政府、开发区管委会、综合改造指挥部等行政事业单位均可作为政府购买棚改服务的主体，购买主体可根据需要向社会购买安置住房筹集、货币化安置、公益性基础设施建设等方面的棚改服务。
　　（二）实施主体
　　属地镇（街道）为城镇危旧住宅改造的实施主体，应成立城镇危旧住宅改造工作机构，明确工作部门并落实相关责任人员，负责辖区内成片危旧住宅及零星危旧住宅解危改造的具体实施工作。
　　（三）项目确定
　　各镇（街道）实施的改造项目应当先申报纳入市危旧住宅改造计划。对于需要列入市危旧住宅改造计划的项目，各镇（街道）应对其进行先期调查摸底，了解群众的改造意愿，根据房屋危险程度制定改造计划并报市危旧住宅棚改办汇总。同时，各镇（街道）要兼顾非成套房片区和城中村改造，城中村改造仍按现有政策操作执行。
　　三、改造方式
　　成片危旧住宅改造和安全隐患特别严重的零星住宅房屋解危排险可以采取回迁重建、房屋征收、房屋加固、原址重建、按市场评估价格回购等多种方式实施。各镇（街道）应充分尊重群众意愿，广泛征求民意，按照绝大多数业主的意愿和改造所涉房屋安全状况及周边情况实施。
　　（一）回迁重建
　　采取回迁重建方式实施解危改造的，应坚持“业主自筹、政策扶持、市场运作、自求平衡”原则，经所涉房屋三分之二以上所有权人同意后，由业主委员会或社区向属地镇（街道）提出协助申请，并由房屋所有权人委托专业单位实施，所需资金由业主自筹分担，政府在规划、土地、税费、资金等方面给予相关政策支持：一是根据成片危旧住宅区改造计划和控制性详细规划，业主应委托有资质的单位编制建设工程设计方案，建设工程设计方案应严格按照控制性详规及相关规划技术规范进行设计。二是成片危旧住宅区回迁重建项目按程序办理用地手续，土地取得的方式保持不变；回迁重建项目按有关规定补交土地出让金，回迁重建房屋的土地使用年限重新计算。增加的住宅、商业用房等可出售，出售资金充抵改造成本。三是成片危旧住宅区回迁重建项目相关税收优惠政策按照国家、省和宁波市有关棚户区改造的规定执行，地方留成部分通过安排支出全额补助项目建设。电力、通信、市政公用事业等企业应给予大力支持，减免入网、管网增容等经营性收费。回迁安置房屋与原房屋等面积部分免缴房屋契税。四是贯彻落实《关于简化优化基本建设项目办理环节和流程的实施办法（试行）》（甬政发〔2012〕89号），简化优化连片危旧房改造回迁安置项目的审批环节和流程，各行业中介机构评估不作为单独审查环节。初步设计会审阶段，参加会审部门对设计方案在交通组织、防雷、消防、人防、绿化、建筑节能等方面提出具体明确的书面修改意见（注明强制性意见）。实施施工图联合审查，住建、气象、消防、人防、园林、地震等部门只对审图机构审查的建筑节能、防雷、消防、人防、绿化、抗震设计等结果进行确认。五是教育、卫生等公共配套设施，可以在区域内进行统筹。绿地和人防工程可采用易地建设的方式落实，费用减半缴纳，其中人防工程住宅回迁部分面积全免。
　　（二）房屋征收
　　按《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令219号）、《慈溪市人民政府关于印发慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（慈政发〔2015〕49号）、《慈溪市人民政府关于中心城区推行住宅房屋征迁房票安置的实施意见（试行）》（慈政办发〔2016〕30号）等有关规定进行城镇危旧房改造房屋征收工作。
　　采取房屋征收方式实施改造的，经所涉及房屋总户数90%以上所有权人同意后，由属地镇(街道)先报市危旧住宅棚改办审查，再由属地镇（街道）代表业主向市房屋征收部门提出危旧住宅征收申请，房屋征收部门经审查提出是否征收的意见报市政府决定。
　　实施危旧住宅改造征收，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议，补偿协议签订应当实行信息化管理，落实“阳光征收”。在规定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效，否则协议不生效，房屋征收决定效力终止。具体的签约比例在征收补偿方案中予以明确，但不得低于80%。被征收人征收改造意愿未达到规定比例或在规定的签约期限内未达到规定签约比例的，原则上5年内优先安排其他符合条件的项目。
　　（三）房屋加固
　　采取房屋加固方式实施改造解危的，必须经以幢为单位的所有业主一致同意后可向属地镇（街道）提出协助申请，委托原设计单位或具有相应设计资质的单位出具加固设计方案，并委托具有相应资质的施工单位进行加固施工。多层多业主住宅加固相关费用由以幢为单位的业主承担，政府给予适当补助。
　　（四）原址重建
　　采取原址重建方式实施改造解危的，必须经以幢为单位的所有业主一致同意后可向属地镇（街道）提出协助申请，所需改造资金全部由房屋业主承担，政府给予适当补助。按四至不变、面积不变、高度不变、使用性质不变的“四不变”原则，经相关部门审批同意后进行重新建造。
　　（五）按市场价回购
　　对未列入近期成片危旧住宅区改造的D级危房，可由全体业主向属地镇（街道）提出申请，属地镇（街道）初审后报市危旧住宅棚改办，经审核符合条件的报市政府，市政府同意收购的由市各实施主体按市场评估价进行收购，全体业主签约后生效。
　　四、资金筹集及保障
　　多渠道筹集危旧住宅房屋改造资金。成片危旧住宅区和安全隐患特别严重的零星住宅房屋改造按照“业主自筹、政策扶持、金融贷款、社会筹集”原则，多渠道筹措所需资金。
　　（一）业主和相关责任单位合理承担。危旧住宅房屋棚户区改造居民应合理承担部分改造资金；造成房屋使用危险的直接责任单位及个人，应当在责任范围内承担出资责任。
　　（二）加大政府资金投入。市政府建立危旧住宅房屋棚户区改造统筹专项资金，用于专项补助危旧住宅房屋棚户区改造，具体办法由财政会同住建部门负责制定。危旧住宅房屋棚户区改造项目所产生的土地出让金扣除按规定应缴纳税费后通过安排支出全额补助项目建设，实行专款专用。同时，积极争取中央、省和宁波市对棚户区改造专项资金支持，并向危旧住宅房屋棚户区改造项目倾斜。
　　（三）争取银行金融机构贷款支持。各项目实施单位和市保障房公司要加强与国家开发银行宁波分行等金融机构的衔接，充分利用国家有关棚户区改造的优惠政策，获得棚户区改造贷款支持。银行业金融机构要创新金融产品，改善金融服务，增加信贷资金安排，积极支持危旧住宅房屋棚户区改造。
　　（四）鼓励民间资本参与。鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与成片危旧住宅区改造，吸引有实力、信誉好的开发建设单位及社会力量参与。对民间资本参与成片危旧住宅区改造的，按照同策同价、一视同仁的原则，享受各项优惠政策和资金补助。对企业用于危旧住宅房屋棚户区改造的支出，符合国家有关规定条件的，准予在所得税前扣除。
　　（五）积极发行各类债券。引导符合规定的政府融资平台公司和实施危旧住宅房屋棚户区改造项目的企业发行企业债券或中期票据，专项用于危旧住宅房屋棚户区改造。对发行用于危旧住宅房屋棚户区改造的企业债券，优先办理核准手续，提高审批效率。
　　（六）引导和鼓励房地产企业让利于民。对危旧住宅房屋棚户区改造的被征收人购买商品房的，鼓励房地产企业让利销售。
　　五、保障机制
　　（一）加强督查考核
　　把以成片危旧住宅区改造为重点的城市棚户区改造工作纳入年度工作目标考核范围，建立工作推进情况定期督查、定期通报以及年度考核制度，具体考核办法另行制定。对因政策措施不到位、工作推进不力、工作进度缓慢的镇、街道，以及工作不支持、不配合、推诿扯皮的相关部门，要进行约谈。
　　（二）加强舆论宣传
　　充分发挥舆论引导作用，让全社会充分认识危旧住宅解危排险工作的重要意义，全面了解有关政策措施，使危旧住宅解危排险工作真正深入人心，得到广大人民群众尤其是危旧住宅居民的理解与支持。各地各有关部门在工作过程中，应坚持“阳光操作”，增加工作透明度，提高群众满意度，着力为危旧住宅改造工作营造良好的外部氛围。
　　本实施办法自2016年9月15日起试行,《慈溪市人民政府办公室关于印发慈溪市城镇成片危旧住宅改造工作实施办法（试行）的通知》（慈政办发〔2015〕81号）同时废止。

　抄送：市委各部门，市人大办、政协办，市人武部，市法院、检察院，
　　　　各人民团体，慈溪民盟、慈溪民建、慈溪致公党、慈溪九三。
　慈溪市人民政府办公室　　　　　　　　　　　2016年9月8日印发